Wissen, das Orientierung schafft.
Der Immobilienmarkt verändert sich ständig – neue Gesetze, Zinsen, Trends. Wir bereiten die wichtigsten Themen so auf, dass Sie sie schnell verstehen – klar, nachvollziehbar und ohne komplizierte Begriffe. Unser Ziel: Sie treffen Entscheidungen mit einem guten Gefühl – nicht aus Unsicherheit, sondern aus Wissen.
(Aktueller Stand: Oktober 2025)
Verkauf & Bewertung
Was passiert, wenn ich ein Haus erbe?
Nach Annahme der Erbschaft sollten Eigentumsverhältnisse im Grundbuch bereinigt werden. Ob Verkauf, Eigennutzung oder Vermietung sinnvoll ist, hängt von Lage, Zustand und steuerlicher Situation ab. Tipp: Bei mehreren Erben empfiehlt sich vorab eine einvernehmliche Regelung, um Streit zu vermeiden.
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Viele Makler – auch Marchese Immobilien – bieten Marktwertermittlungen kostenfrei an.
Amtliche Gutachten durch Sachverständige kosten je nach Objektgröße und Aufwand meist zwischen 400 € und 1.200 €.
Wann ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf?
2025 gilt: Solange die Nachfrage in Ballungsgebieten wie Dortmund, Lünen und Umgebung stabil bleibt, sind Verkäufe ganzjährig möglich. Entscheidend ist weniger die Jahreszeit als die Vorbereitung – hochwertige Präsentation, vollständige Unterlagen und realistische Preisgestaltung.
Welche Unterlagen werden für den Verkauf benötigt?
Wichtig sind Grundriss, Flurkarte, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Grundbuchauszug, Bauunterlagen, Nachweise über Modernisierungen sowie ggf. Teilungserklärung und Nebenkostenübersichten. Fehlende Dokumente sollten vor Vermarktungsstart ergänzt werden.
Wie bestimme ich den realistischen Wert meiner Immobilie?
Der Marktwert ergibt sich aus Lage, Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz und Vergleichspreisen ähnlicher Objekte.
Professionelle Bewertungen orientieren sich an anerkannten Verfahren wie dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Online-Tools liefern nur grobe Richtwerte – eine fundierte Wertermittlung erfolgt immer durch Fachleute mit regionaler Marktkenntnis.
Vermarktung & Ablauf
Wie läuft eine Besichtigung ab?
Vorab werden Interessenten qualifiziert – Bonität, Interesse, Absicht. Dann erfolgt eine geführte Besichtigung mit Gelegenheit zu Fragen. Nach jeder Besichtigung wird Feedback eingeholt, um das weitere Vorgehen abzustimmen.
Was gehört in ein professionelles Exposé?
Ein vollständiges Exposé enthält hochwertige Fotos, Grundrisse, Lagebeschreibung, Objekt- und Ausstattungsdetails, Energiekennwerte und alle relevanten Fakten zu Kaufpreis und Nebenkosten. Es soll informieren, nicht überreden.
Was übernimmt der Makler – und was nicht?
Ein Makler übernimmt Vorbereitung, Vermarktung, Termin- und Interessentenmanagement sowie Vertragskoordination.
Behördengänge oder Renovierungen bleiben Sache des Eigentümers, können aber über Partner organisiert werden.
Wie wichtig sind Fotos und Grundrisse wirklich?
Sehr wichtig. Professionelle Bilder erhöhen nachweislich die Klick- und Besichtigungsrate. Ein klarer, maßstabsgetreuer Grundriss hilft Interessenten, sich räumlich zu orientieren – er ist heute Standard jeder erfolgreichen Vermarktung.
Wann gilt ein Verkauf als rechtskräftig abgeschlossen?
Erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags.
Danach folgt die Grundbucheintragung des Käufers – erst dann wechselt das Eigentum offiziell.
Finanzierung & Kauf
Was passiert beim Notartermin genau?
Der Notar liest den Vertrag vollständig vor, erläutert offene Punkte und bestätigt Identitäten. Nach Unterzeichnung erfolgt die Auflassungsvormerkung, Zahlung, dann Grundbucheintrag – Abschluss in der Regel innerhalb weniger Wochen.
Kann ich eine Immobilie reservieren lassen?
Ja, mit einer Reservierungsvereinbarung. Sie sollte schriftlich fixiert und zeitlich begrenzt sein – oft 2 – 4 Wochen.
Verbindlich ist sie erst, wenn sie notariell beurkundet oder mit einer Reservierungsgebühr versehen ist.
Welche Nebenkosten entstehen beim Kauf?
Neben Kaufpreis: Grunderwerbsteuer (NRW 6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 %), Maklercourtage (idR 3,57 % inkl. MwSt.). Diese Kosten müssen zusätzlich eingeplant werden.
Was bedeutet eine Finanzierungsbestätigung?
Sie zeigt, dass die Bank den Käufer geprüft hat und eine Finanzierung in Aussicht stellt.
Verkäufer bevorzugen geprüfte Käufer, da so Transaktionen schneller und sicherer ablaufen.
Wie viel Eigenkapital sollte ich beim Kauf einplanen?
Idealerweise mindestens 20 – 25 % des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch = ca. 8 – 12 %). Je höher das Eigenkapital, desto bessere Kreditkonditionen.
Recht & Pflichten
Wer trägt die Maklerprovision?
Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip beim Kauf: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision jeweils zur Hälfte, sofern der Makler für beide tätig ist. Bei Vermietung zahlt in der Regel der Auftraggeber (meist der Vermieter).
Wann brauche ich einen Energieausweis?
Immer bei Verkauf oder Vermietung – verpflichtend laut Gebäudeenergiegesetz (GEG 2023). Er darf maximal 10 Jahre alt sein.
Ausgenommen sind Denkmalschutzobjekte und sehr kleine Gebäude (< 50 m² Wohnfläche).
Wie läuft die Übergabe rechtlich korrekt ab?
Bei der Übergabe wird ein Protokoll erstellt: Zählerstände, Schlüssel, Zustand, offene Punkte. Beide Parteien unterschreiben. Fotos dienen als Nachweis.
Welche Pflichten habe ich als Eigentümer bei Vermietung?
Sie müssen für verkehrssicheren Zustand, Betriebskostenabrechnung, Energieausweis, Meldung ans Finanzamt und Instandhaltung sorgen. Bei Mieterwechsel: rechtzeitige Wohnungsgeberbestätigung und Nebenkostenabrechnung.
Was muss ich bei der Erbschafts- oder Schenkungssteuer beachten?
Die Steuer richtet sich nach Verwandtschaftsgrad und Immobilienwert. Kinder haben einen Freibetrag von 400 000 €, Ehepartner 500 000 €. Wird die Immobilie selbst genutzt, bleibt sie unter bestimmten Bedingungen steuerfrei (mind. 10 Jahre Selbstnutzung).
Markt & Trends
Welche Rolle spielt die Lage?
Eine zentrale, gut angebundene Lage bleibt der stärkste Werttreiber.
Infrastrukturausbau, Arbeitsmarkt und Lebensqualität bestimmen langfristig den Preis – wichtiger als die reine Wohnfläche.
Lohnt sich der Kauf als Kapitalanlage?
Ja, sofern Lage, Mieterstruktur und Rendite stimmen. Mit 4 – 5 % Bruttorendite sind Objekte in NRW aktuell solide. Wichtig ist langfristiges Denken, nicht kurzfristige Wertsteigerung.
Wie beeinflussen Zinsen den Immobilienwert?
Höhere Zinsen senken die Nachfrage, wodurch Preise kurzfristig stagnieren können.
Sinken die Zinsen wieder – wie aktuell erwartet – steigen Nachfrage und Preise in der Regel leicht an.
Wie erkenne ich seriöse Marktinformationen?
Verlassen Sie sich auf Quellen mit geprüften Daten – z. B. Gutachterausschüsse, statistische Landesämter oder Fachportale. Vorsicht bei reißerischen Medienberichten ohne Zahlenbasis.
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise aktuell (2025)?
Nach den Preisrückgängen 2022 / 2023 haben sich Werte seit 2024 stabilisiert. In Dortmund und Umgebung liegen sie leicht über Vorjahresniveau; Gute Lagen halten ihr Preisniveau, Randlagen zeigen moderate Steigerungen.
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